Sanierungspflicht im Anmarsch: Häuser in Deutschland könnten zwei Drittel an Wert einbüßen

Häuser, die sich seit Jahren im Familienbesitz befinden und als stabile Wertanlage galten, könnten bald bis zu zwei Drittel an Wert einbüßen. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wären verheerend.

18.07.2023, 20:18 Uhr
Sanierungspflicht im Anmarsch: Häuser in Deutschland könnten zwei Drittel an Wert einbüßen
Phil Hearing / Unsplash
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Immobilien gelten seit jeher als eine vielversprechende Möglichkeit, um das eigene Geld langfristig zu investieren. Sie können nicht nur als Eigenheim genutzt oder innerhalb der Familie weitervererbt werden. Mit Mieteinnahmen oder einem teuren Weiterverkauf nach Renovierung können sie sich finanziell lohnen.

Jetzt plant die EU jedoch die Einführung einer neuen Sanierungspflicht, die verheerende Auswirkungen auf den Wert von Bestandsimmobilien haben dürfte. Zahlreiche Gebäude, die den vorgegebenen Standards nicht entsprechen, müssten teuer saniert werden. Leisten kann sich das vermutlich kaum ein Besitzer.

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EU-Sanierungspflicht fordert höhere Energiestandards für Gebäude

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Höhere Energiestandards für Gebäude könnten sinnvoll sein. Rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs der Europäischen Union entfallen rein auf Gebäude. Gleiches gilt für rund 36 Prozent aller CO₂-Emissionen. Wer sich diese Zahlen anschaut, erkannt darin natürlich ein hohes Potenzial, um Energie einzusparen.

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Auf lange Sicht würde das sowohl den Besitzern der Gebäude als auch zahlreichen Mietern zugutekommen. Wäre da nicht die geplante Umsetzung der angedachten Maßnahmen. Die EU plant eine Sanierungspflicht für Gebäude einzuführen, die neue Mindeststandards in den kommenden Jahren vorgibt. Bis zum Jahr 2030 sollen alle Häuser mindestens Energieklasse „E“ aufweisen.

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Bereits 3 Jahre später 2033 soll die Klasse „D“ verpflichtend sein. Für sämtliche Häuser der Energieklassen „F“, „G“ und „H“, die zurzeit noch immer einen hohen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen, wären das fatale Aussichten.

Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen können sich die meisten Hausbesitzer nicht leisten. Um alte Bestandsgebäude auf die geforderten Standards zu bringen, müssten Besitzer je nach Gebäudetyp zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Quadratmeter investieren.

Bei einem Einfamilienhaus mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche wären das bereits 100.000 bis 150.000 Euro. Größere Gebäude mit 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche würden Investitionskosten von 150.000 bis 300.000 Euro verschlingen. Dieses Geld können sich die meisten Hausbesitzer gar nicht leisten. Zahlreiche Familien wären gezwungen, sich mit Krediten neu zu verschulden, um die Sanierungen durchzuführen und den Wert der Familienimmobilie zu erhalten.

Immobilienpreise auf dem Markt sind bedroht

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt könnte das zahlreichen Hausbesitzern das Genick brechen. Immobilien, die heute noch als gut befunden und für mehrere hunderttausend Euro verkauft werden, würden rapide an Wert einbüßen. Kein Kaufinteressent wäre noch gewillt 200.000 bis 300.000 Euro in ein Gebäude zu investieren, dass anschließend Sanierungskosten in gleicher Höhe verschlingen würde. Bereits jetzt spürt der Immobilienmarkt einen deutlichen Rückgang in den Preisen.

Im ersten Quartal 2023 sanken die Immobilienpreise so stark wie seit Anbeginn der Aufzeichnungen noch nicht. Die Kombination aus steigenden Zinsen und drohenden neuen Richtlinien könnte zu noch weniger Käufern und damit zu noch höherem Preisdruck auf dem Immobilienmarkt führen.

Bereits jetzt verzeichnen Immobilien mit schlechteren Energiestandards einen hohen Wertverlust, insbesondere im ländlichen Raum. Immobilien mit der Energieklasse „H“ beispielsweise mussten bereits einen Wertverlust von über 50 Prozent hinnehmen. Sollten die neuen Regelungen sich durchsetzen, rechnet man mit einem Wertverlust bis zu zwei Dritteln bei zahlreichen deutschen Wohngebäuden. Rund die Hälfte aller Wohngebäude Deutschlands wäre nach heutigen Schätzungen von der Sanierungspflicht der EU betroffen.

Wann kommt die EU-Sanierungspflicht?

Mit der Abstimmung über die Pläne im EU-Parlament sind die Vorgaben noch keineswegs beschlossen. Obwohl sich die Mehrheit der Mitgliedsstaaten für den Vorschlag ausgesprochen hat, müssen die EU-Staaten und das Europaparlament noch immer einen Kompromiss miteinander finden, bevor die Vorgaben in Kraft treten können.

Die Gespräche dauern somit weiter an und könnten sich über mehrere Monate erstrecken. Es ist daher durchaus möglich, dass die Sanierungspflicht zum endgültigen Entschluss entschärft oder von ergänzenden Fördermaßnahmen begleitet sein könnte.

Das ändert jedoch nichts daran, dass die EU auf lange Sicht einen höheren Energiestandard für Wohngebäude einführen will. Bis 2050 sollen alle Wohngebäude in der EU emissionsfrei sein. Alle neu gebauten Gebäude sollen bereits ab 2028 diesen Standard erfüllen müssen. Die Verunsicherung unter Hausbesitzern und Kaufinteressenten bleibt somit groß.

Wer jetzt eine Immobilie erwirbt, die nicht bereits einen Standard von „E“ oder „D“ erfüllt, könnte innerhalb weniger Jahre einen Kredit für eine Immobilie aufgenommen haben, die nur noch einen Bruchteil ihres Kaufpreises wert ist. Die Kosten und Zinsen für den Kredit müssten Betroffene aber dennoch zahlen. Inklusive aller Sanierungskosten, die noch auf sie zukommen könnten.